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［香港Sub-Mortgage（打包）泡沫論］ 

2023年樓房轉差，由高峰價格下跌致2014年或2015年的價格，可以說跌幅逐步加強，亦因如此2016年金融管理局，出現過或憂慮次按翻版，有不少銀行或財務公司當年不斷掘起（Sub-Mortgage） （打包）這類高風險，由於銀行不可直接或間接作為貸款人提供資金，但那些人亦因如此用自己公司物業或私人物業作銀行融資或貸款提出資金， 正所謂［你有張良計，我有過長梯。］還有有其他基金出手幫助，到了今天所有打包在銀行或財務公司風險評估相當高危，物業價格相差很大，例子： 

     大家有考慮過嚴重問題嗎？ 早前在銀行可能做按揭32億（假如）到了今天價格可能估值3億，而財務公司亦一樣，物業板貨當年估值10億，但今天（2023年）估值5千萬當中差額，死頂都過到新年，但可能過唔到中秋，故擔心上述的問題，可以找到風險問題。 

自2008年全球金融危機爆發以來，許多國家的房地產市場陷入困境，房價大幅下滑，買房的風險也因此增加。在此背景下，一些人開始轉押他們的次級抵押貸款（subprime mortgage），即將高風險的貸款轉讓給其他金融機構或投資者，以分散風險。這種行為被稱為"sub mortgage 轉押"。 

然而，sub mortgage 轉押帶來的風險隨著全球金融市場的不穩定而暴露出來。當樓市出現問題時（現在香港泡沫樓市），這些次級抵押貸款的價值下降，投資者開始失去信心。由於這些貸款被打包成金融衍生品，被多次轉賣和質押，這使得金融體系之間的連鎖反應變得更加複雜。當市場信心受到打擊時，投資者紛紛撤回投資，引發了金融市場的動蕩。 

sub mortgage 轉押的危機從美國的次級抵押貸款市場開始，很快蔓延到整個世界。許多金融機構因此損失慘重，甚至面臨破產的風險。為了阻止危機擴大。 

這場危機對全球經濟產生了深遠的影響。企業面臨資金壓力，失業率上升，消費信心低迷，全球經濟增長放緩。許多人負債累累，無法償還次級抵押貸款，導致房屋被收回，進一步拖累了樓市。 

說到香港（sub mortgage）轉押的危機也對金融體系的監管和風險管理提出了挑戰。這次危機揭示了金融機構在評估風險和資產價值上存在的問題，也暴露了金融創新背後的風險和不確定性。香港政府和監管機構應因此需要加強了金融體系的監管和風險管理，以避免類似的危機再次發生。 

最後2008年開始致2023年今天，（sub -mortgage） 轉押的危機是一場香港的金融風暴，對全球經濟產生了深遠的影響。這次2023年的樓市危機揭示了金融體系的弱點和風險，也希望香港政府和監管機構加強金融監管，以防止類似的危機再次發生在香港。
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作者 : Jason Chan （易風）信貸行業專欄作家及環聯放債人信貸風險管理榮譽客席講師 

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